同じマンションで別の部屋が売りに出たケース
★質問
最近中古マンションを買いました。
色んな物件を見た中で間取りや広さが気に入りそのマンションにしました。
まだ売主が居住中で内覧は売主と売主の不動産屋、買主の私たちと買主の不動産屋で行いました。
中を見せてもらうとビックリするくらい汚い。汚いというより物が多く足の踏み場がない程に物が山積みになっており、一部屋はゴミ屋敷状態でした。
所々鏡が割れていたり網戸が外れていたりカビがあったり。
それでもリフォームするし値段も値下げしてくれたので思い切って買うことにし、先日売買契約を不動産屋と売主様とで結びました。あとは引き渡しのみです。
しかし契約を結んだ１週間後に同じマンションの上の階が私たちが購入した額よりも安く売りに出されていました。
真上の階で広さ間取りは同じ、そして部屋も掃除をきちんとされているようでとってもキレイでした。（物件の写真を見る限り）
部屋の綺麗さが全然違く、リフォーム代や修理費も安く済みそうです。どうしてもそちらに移動したいと考え、私たち側の不動産屋に相談中です。
まだ手付金放棄解除の期限は過ぎていませんので、手付金を放棄してでもそちらに移りたいと考えています。
しかしそれは可能なのでしょうか？
リフォーム前に下の階にも挨拶に行くと思うのですが、その際に契約を解除した相手だとバレて仕返しなどされたら困りますし少し怖いです。
それとこのような場合、売主側や買主側の不動産屋はその事を教えてくれないのでしょうか？
特に買主側の不動産屋は良い条件の物件を見つけてくれるのが仕事だと思います。
契約した１週間後に同じマンション内で条件の良い物件が出る事を知らないことはあるのですか？
一生に一度の買い物なので気持ちよくお取引したかったですが、不動産屋に対して怒りしかありません。
相談者様
相談内容を読ませていただきました。
「契約した１週間後に同じマンション内で条件の良い物件が出る事を知らないことはあるのですか？」とのことですが、十分にあり得ます。
買主側の不動産屋に対して怒りを感じておられるようですが、まずは売買の場合の簡単な不動産の流通の仕方を書いておきます。
一般的に売主が物件を売主側不動産屋（元付業者）に持ち込まれると、元付業者は物件の調査をし、調査が終われば売り物件として登録します。登録先はSUUMOやアットホームなど、民間のポータルサイトや、行政の管轄する「レインズ」という指定流通機構などです。
レインズは登録義務があり、不動産業者しか見ることができませんが、登録にお金はかかりません。一方、民間のポータルサイトは掲載料が非常に高いですが、消費者はこちらしか見ることができないので元付会社は高い広告料を支払って、元付だけではなく、客付けも自分のところでするために掲載をします。うまくいけば、売主、買主双方から手数料が取れる「両手」になるからです。今回、相談者様が見つけた他の部屋の物件情報もポータルサイトからでしょうか？以外に思われるかもしれませんが、今はポータルサイトが情報出しが最速な物件も結構多いので、消費者も不動産屋と同等に情報を知りうる物件も結構あります。
買主側の不動産屋（客付け業者）はレインズに登録された物件は仲介することができるので、例えば今回、相談者様の条件に合う物件が売りに出ていないか、少なくともレインズで定期的に確認していると思います。契約後は相談者様の条件で物件検索はしないと思うので、レインズ登録されていても確認していない可能性も十分あると思います。また、レインズ以外にも不動産屋だけがのぞけるサイトもあるので、そちらも確認しているかもしれません。
不動産屋は相談者様がおっしゃる通り、仕事で物件の紹介をしているわけですが、直接、売主から預かった物件以外は他の業者から流されてくるメールやFAX情報や、専門サイトからが主になります。それが売買される全物件だといいのですが、決してそういうわけではありません。
例えば、法律では専任以上の媒介契約を結べば元付業者は「レインズ」に登録する義務がありますが、レインズに登録すると他の業者も客付けができるようになるので、両手狙いの業者の中にはレインズの登録をできるだけ遅らせて、情報を故意に独占し、先に民間のポータルサイトへの掲載をする業者もいます。このような物件の場合、不動産屋よりも物件を探しているお客さんの方が早く物件を見つけることになります。不動産屋もポータルサイトを全く見ないわけではないですが、掲載業者が自分のところで客付けもするつもりでレインズ掲載をしていない場合、結局、見つけたとしても断られて仲介できないので、それほどよく見ているわけではないと思います。実際、自分もお客様からポータルサイトで見かけた物件についてお問合せをいただきますが、賃貸は問題ないのですが、売買はレインズ未掲載の場合、元付業者さんに様々な理由をつけて断られることが多いです。
レインズへの登録は専任媒介以上の契約を結べば7日以内にしないといけないことに法律的にはなっているのですが、売主が物件を持ち込んでから買主が見つかるまで媒介契約を結ばない、あるいは遅らせるという形で抜け穴利用している不動産業者もあり、法律通りに速やかに登録すればもっと早く売れる可能性があるので、媒介なのに自社利益優先の情報の独占は売主さんの利益に反する問題行為だとは思います。
売り物件の情報ですが、分譲マンションの場合、各部屋持ち主が異なるので、偶然重ならない限りは売りに出す不動産業者も違います。それ故、同じマンションであっても同じ業者に持ち込まれたのでないなら、別物件の情報は知らない可能性は十分にある、というよりは知らない方が自然かと思います。ましてや今回は契約が成立してから1週間後に売りに出ていたとのことですが、そもそも相談者様が契約した段階では、まだ、売主が業者に持ち込んでいない可能性も十分あります。
また、今回のように契約後によりよい条件の別物件の情報が出たとしても契約が取り消せるわけではないので、仮にそれを契約後に知ったとしても買主がどうしようもできないことを買主に伝えるか、と言われたら、買主も「損した気分になるので知りたくなかった」と思う人が多いと思うので、手付解除して買い替えるという判断をされるとは思わないから自分なら言わないと思います。
手付放棄も考えておられるということですが、それも一応、契約で決められた話なので、（相手がいることですので確実なことは言えませんが）問題ないと思います。
手付解除の場合、売買金額の5～10％くらいの手付金を支払われていると思います。手付解除の場合でも仲介手数料はかかりますが、仲介手数料を払っても手付金で通常、売主はプラスになると思います。また、そのまま同じ業者に仲介を頼む際に次の仲介手数料の割引交渉なども割としやすいと思うので、その分も含めるとそれなりの金額になると思います。また、マンションの場合、戸建よりもずっと買主を見つけやすいと思うので、それなりに流通している物件であれば、次の売主も見つかると思います。
金銭的な負担が最も大きいのは相談者様ですし、手付解除も契約に定められているので、特に心配する必要はないのではないかと思います。
長々と書きましたが、結論から言えば、仲介の不動産屋も別の部屋が1週間後に売りにだされるということは契約時に知らなかった可能性は十分高いと思います。申し込み後は契約に向けて書類の作成や契約内容の調整、打ち合わせなど、次の段階に進み、スケジュールも取られますので、相談者様の条件での物件探しはしないのではないかと思います。
★相談者様のレス
ご回答ありがとうございました。とても丁寧な説明でわかりやすかったです。売主側の不動産屋は両部屋とも同じ不動産屋で同じ営業所でした。それでも知らない事はありますか？
★弊社のアンサー
「売主側の不動産屋は両部屋とも同じ不動産屋で同じ営業所でした。それでも知らない事はありますか？」
→これに関しては確認する以外にはどうしようもないところです。物件を預かってから、情報を掲載するまでには、通常なら物件調査や資料の作成に数日かかります。マンションの場合は管理会社にも管理規約等の問い合わせもするので、その返送に時間がかかることもありますが、同じ会社で同時期に同じマンションということでしたら、ほとんどの調査は重複してする必要がないので、せいぜい共益費や修繕積立の滞納の有無を確認する程度で済みます。急げば、依頼を受けて即日、募集を出すこともできると思います。
ただ、仮に売主側の不動産会社が相談者様の契約前に物件が持ち込まれ、販売することになっていることを知っていたとしても、そのことを売主側不動産屋が買主である相談者様に告げることはありません。
なぜなら、売主側の不動産屋は「売主の利益のため」に仕事をするのが原則だからです。通常、売主と買主は「買主の利益（得）は売主の損失」という利益相反の関係にあります。
売主側の不動産屋は売り主と媒介契約を結んで売主のためによりよい条件（利益）を目指して仕事をしなければならないので、新たな物件が出たことを買主である相談者様に告げ、買い手を失うということは依頼主である売主からすれば、背信行為となりますので、それこそ問題です。
本来、買主と売主双方の仲介をする両手状態は、利益相反なので、例えば双方が不動産業者であるような特殊な場合を除いて法律で禁止されるべきものかと思われます。他国では禁止されている国も多いと聞いています。また、実際に日本でも民事裁判において、被告と原告の双方の代理人に同じ弁護士がなることは利益相反を理由に法律で禁止されています。
先レスでも少しお話しましたが、日本の不動産仲介は両手が可能であるが故に両手狙いの業者が情報を独占し、結果、依頼主の利益を損ねうる状況になることもありえます。例えば、今回、仮に相談者様のケースが売主と買主の仲介業者が同じなら、それこそ非常にややこしい問題になっていたのではないかと思います。
以上のことより。売主側の不動産屋が知っていたかどうかは確認しないとわからないですが、本来の依頼主である売り主の利益を損ねるので、買主である相談者様に言うことはないと思います。
