入居時のトラブル 部屋が汚い
★質問
まだ入居して3日しか経ってませんが早期退去を考えております。
鍵を受け取り部屋に入ると下水の臭いが立ち込もっており、部屋もホコリだらけ、浴室換気扇はホコリだらけ、トイレに尿の黄ばみ、エアコンから虫の死骸がポロポロ、ホコリが天井の隅にある、などなど本当にクリーニングをしたのかという状況でした。
その旨を管理会社へ伝えましたがまったく取り合ってもらえず、【ニオイに敏感すぎるのではないか】【消臭剤を置いたらどうか】と言われ、たらい回しのような扱いを受けました。
ですが明らかに配管は密閉されておらず、乱雑にガムテープが貼り付けられているだけの状態のため私がニオイに敏感すぎるということは無いはずです。
以前の管理会社と連携が取れてないようで半年前にクリーニングをしたっきり何もしてないことが後から分かりました。（この物件はよく管理会社が変わってるようです）
管理会社はクリーニングをしたと言い張ってます。おそらくですが掃き掃除くらいのことはしたのかと思いますが。
交渉の結果、ようやく前の管理会社との連携の不備を認め、前の管理会社のハウスクリーニング業者が来て換気扇の掃除だけして帰りました。
エアコンや下水道（配管）については改めて今の管理会社へ言ってくれとクリーニング業者へ言われ、まったく対応してもらえませんでした。
今の管理会社へその旨を伝えてもまた取り合ってもらえないと思いますし、何より管理会社が信用できません。
そのため解約をして引っ越しを考えておりますが、重要事項説明書に【短期解約違約金は家賃の3ヶ月分】と記載されています。
このようなずさんな管理体制であっても短期解約違約金は払わなければいけないのでしょうか。
また、どう交渉していけばいいのか、このケースは一般的にあることなのかなどご教授いただければと思います。
相談者様
相談内容を読ませていただきました。
状況は多少、管理会社によって違うかもしれませんが、一般的なお話ということで、物件について書かせてもらいます。
入居者が退去したあと、通常は管理会社がお部屋の状況を確認し、新規入居者募集の準備のため、様々な業者の手配をします。持ち主は大家さんなので、通常、コストのかかることは大家さんに確認をしながら行うはずです。例えば換気扇が壊れていたり、ドアが外れていたなど、明らかな不具合は大家さんに報告＆確認の上、修理をし、クロスの張替えの必要があればその手配をし・・・といった感じです。そして、最後にクリーニングをいれ、きれいな状態にし、内覧や入居してもらう状況にするのが一般的かと思います。
それゆえ、最後にクリーニングをしてから、入居までに期間があれば、その間に少しずつ状況が変わることもしばしばあります。相談者様が書かれておられるように「虫」による変化がその典型かと思います。お部屋は必ず換気ダクトや換気扇など、外部と隙間がありますので完全に密閉することができないのですが、特に使用していなければその隙間から小さな虫は侵入してしまいます。また、その期間に非常に強い風雨、台風などがあれば、そういった隙間からほこりや風雨が侵入してしまうこともあります。
そして、今回、議題にあがっている「下水のような臭い」は、2～3カ月空室になっているお部屋に関しては100％発生してしまいます。というのは、配管は（流しの下などを見てもらえばわかりやすいですが）一般的に上下にS字に折れ曲がった箇所があり、使っているとその部分に水がたまり、臭いの逆流を防ぐ「栓」の役割をしています。しかし、時間が経てば水が蒸発し、下水からの臭いがあがってきてしまいます。それを防ぐためには定期的に水を流すしかありません。
こういった「クリーニング後」の状況の変化を管理会社がどうしているのか、ということになると思うのですが、わざわざ空室を定期的に見て回らなければわからないことなので、管理会社にもよると思いますが、概ね問題の報告がどこかからあるまで放置されているのではないかと思います。
一般的にそういったクリーニング後のお部屋の汚損は管理会社は空室のチェックまではしないと思うので、気づきにくいように思います。仲介業者さんも内覧の時に多少の汚損に気づいても、どういう事情かわからないので、お客さんが契約をしないならわざわざ管理会社に連絡しないと思います。ただ、お客さんは事前に内覧して申し込むことがほとんどなので、汚損があれば、「申し込みをしない」という選択をされる方がほとんどかと思います。
また、賃貸の場合、「現状」での取引になることも多いので、自分が仲介をする時には汚れを気にされているお客様には必ずそのことはお伝えします。お客様の多くはクロスも新調されピカピカの状態で借りるのが当たり前だと思われている方も多いのですが、すごく汚して退去される入居者さんがいるのと同じで、大家さんもコストをかけない方もいらっしゃいます。物件の持ち主は大家さんなので、（管理の契約状況にもよると思いますが）基本的に管理会社は修復するにしてもクリーニングするにしても必ず大家さんの指示ですることになります。
一つ気になったのですが、相談者様は内覧をされていないのでしょうか？ もしくは、どういう経緯で今のお部屋に入られたのでしょうか？ 通常、内覧から入居まで1カ月程度かと思いますので、その間にそれだけの状況変化が起こるのはそう多くないように思います。
また、設備の不具合に関しては、賃貸人である大家さんに修復する法的責任があります（エアコンが設備に含まれていて入居時に壊れていれば修復してもらえます）が、お部屋の汚れなど清掃ですむ問題に関しては賃貸人に請求するのは何か特別な契約や合意をしていない限り、（何か請求するにはその法的な根拠が必要なので）難しいかと思います。
不動産は「〇号室」という形で部屋の特定をして、契約を結ぶ性質上、代替物のある契約とは性質が異なります。何かその部屋を決めるにあたり、例えば、その過程で業者の説明が実際の契約内容と異なるような事情があるのでしょか。もし、そうなのなら、場合によってはその責任を追及できる可能性はあると思います。
短期解約の違約金に関してですが、こちらは賃貸人との賃貸借契約にもとづくものであります。それ故、基本的に現時点で解約をされるのであれば、違約金を支払うことになります。ただ、管理会社が対応してくれないのであれば、賃貸人と直接交渉されてみてはどうでしょうか？ 先ほども申し上げましたが、基本的に管理会社は賃貸人との管理契約にもとづき管理を行っています。費用の発生するものは通常、全て賃貸人が許可をする（代金を払う）ものなので、賃貸人と直接交渉をするのは最も有効な方法です。管理会社が頻繁に変わっているとのことですが、管理会社の選定はもちろん大家さんがするものなので、賃貸人に相談するのが相談者様の現状ではもっともいいように思います。賃貸人の連絡先は少なくとも住所は契約書に載っていると思いますが、「賃貸人と直接、話をしたい」と管理会社に伝えれば教えてくれる場合もあると思います。無理なら、手間がかかりますが、郵送で要件を伝えてみてはどうでしょうか。（ただ、やはり入居後の清掃に関しては対応してくれないかもしれないです。）
