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賃貸 契約前 初期費用入金済 キャンセル

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カテゴリ:賃貸

契約のキャンセル 入金後 重要事項説明前


★質問

契約については(改正)民法522条で

1. 契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示(以下「申込み」という。)に対して相手方が承諾をしたときに成立する。

2.契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。

と明文化されています。契約書は宅建業法で契約締結後に交付することを仲介業者に課していますが、契約の当事者(賃貸人、賃借人)は宅建業法の規制対象となっていないので当事者間では契約書がなくても(記名捺印がなくても)契約は成立する可能性はあります。

 それ故、賃貸人がこの条文を法的根拠に契約の成立を主張する可能性があります。契約が成立すると契約が法的な効力をもち、仲介業者には仲介手数料を支払うことになりますので、相談者様が初期費用の返還を求めても拒否される可能性があります。

 上記は明文上のことであり、こちらの相談コーナーでも過去数カ月のログをたどってみれば、同様の内容について他社様からの様々な見解が掲載されており、中には「記名捺印をしていなければキャンセルは無料」と回答されたものもありますので、実際、そのような経験をなされている不動産会社様の意見を参考に問い合わせされてもいいかと思います。

 また、重要事項説明はすんでいますでしょうか?仲介業者は契約締結前に説明をしないといけない(宅建業法)ので、もし、重説が終わっていないのであれば、契約締結前であることを理由に仲介手数料は返ってくる可能性があります。(ただし、この宅建業法上の問題がこの法律の規制対象となっていない賃貸人に主張できるかどうかは明文がない)

 

 契約が成立と主張された場合、実際に返還してもらうためには「相手を説得する(合意解除)」か「訴訟」ということになるかと思います。

 契約は両当事者の合意で成り立っているので、相手方が了承(合意)してくれればいつでも解除できるわけです。今回は身内の方が倒れたということですので、相手の恩情頼みにはなりますが情状的に了承してくれるかもしれないです。全額返還は難しいなら妥協できる範囲で相談されてみてはどうでしょうか。賃貸人との交渉は仲介会社を通してということになると思うので、関係性は非常に大事かと思います。

 

 訴訟は賃貸の場合、金銭的にもおすすめできません。できるだけ穏便にすませるためにも相手方が主張する法的な根拠も知っておくのは大事かと思います。話し合いがうまくいくといいですね。



★質問者様のレス

ありがとうございます。実は知人に相談したところ大家とは諾成契約が成立してるからキャンセルどころか損害賠償請求されるかもと言われたのですが本当ですか?



★弊社の追かレス


諾成契約とは両当事者の合意で契約は成立するということで、先レスで「契約の成立」の条文をお伝えしたのは、契約の成立以後、法的にキャンセルはできないからです。(成立後の一方的な解除は相談者様のお知り合いが言う通り損害賠償の請求事由です)

本サイトでもキャンセルに関する質問は多く、確認のため、2カ月ほど前に弊社所属の宅建協会大阪本部で、契約の成立に関しての質問をした上、所属弁護士の法律相談にも行きました。いつ法的に合意(契約の成立)と考えるかは(例えば契約書に記名捺印等)具体的な線引きがなく、当番弁護士の見解では「初期費用を支払った段階で合意(契約が成立)と判断される可能性が高い」とのことでした。

 法的に相手方に何かを請求するのは、請求側が圧倒的に不利です。というのは、相手側が話し合いで円満に合意してくれればいいですが、拒否をされた場合、請求側がコストをかけて法的な措置をとるしかないからです。

 今回、相談者様から代金の返還請求ということになりますので、支払い済みの初期費用がまだ仲介の不動産屋にあれば、締結前に行わなければならない重要事項説明が終わっていない(宅建業法)ことを理由に、返還請求できるでしょうが、賃貸人に支払い済みであれば、賃貸人が契約の成立を理由に拒否する可能性もありえます。(賃貸人は宅建業法の規制対象ではありませんので拒否が不当かどうかは司法判断になると思います)

 損害賠償請求や返還請求も賃貸の場合はコスト倒れになるので、よほど感情的にトラブルにならなければ、一般的には裁判にはなりません。それ故、多くの場合、一方的にキャンセルをされた賃貸人が泣かされているだけで、法的に解決したわけではありません。

 今回、賃貸人がわざわざ損害賠償を請求することはない、と思いますが、初期費用が賃貸人に支払い済みの場合、返還請求の拒否をする可能性もありうると思います。そうなると、説得する(合意解除)か、法的措置をとる必要がでてしまいます。

 以上は法律上の話です。実際、どのような対応をするかは賃貸人次第かと思います。仲介業者は宅建業法という強い法規制が及びますが、賃貸人は対象ではありません。他社様とお話がついているようですが、代金が賃貸人に支払われる前に手続きは進めるべきかと私は思います。




 

 

 


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