重要事項説明 契約の取り消し 損害賠償
建て売り住宅購入の際、重要事項説明を受け契約。
仲介不動産から、重要事項説明を受けて、同日30分後に、売主不動産が契約の為待機。売主が入室し、仲介者に書類のコピーを委託。そのコピーの書類の中に重要事項説明の別紙とされるハザードマップの詳細やその他があったと後に知った。
重要事項説明は、終了したと思い契約書に、署名捺印した。その後仲介不動産屋がコピーから戻り入室。
契約書類一式と、コピーした書類をノートに挟み手提げ袋に入れて渡された際に、ハザードマップに載ってる物件なので資料として挟んでますので、また確認しておいてくださいと、伝えられた。
契約書にサインしてしまってるので解除出来ないと思い
現在まで悩んでいました。
いろいろ調べた結果、重要事項説明義務違反に当たるとして契約取り消しは、可能ですか？
手付け金解除期間は、明後日です。
金消は来週、決済は、来月頭になってます。
★弊社のアンサー
重要事項説明の義務が定められている宅建業法は宅建業者に対する行政的な規制であって、その義務違反を理由に債務不履行による損害賠償の請求ができる可能性や、監督官庁による行政処分が行われる可能性はありますが、売買契約を取り消したり、解除したりするのは、かなり難しいかと思われます。
宅建業者が重要事項説明義務違反を行った事例について書かれたコラムの中には実際の判例の紹介も多くされていますので、一度、検索されてみてもいいのではないかと思いますが、ほとんどの事例で、結論としては、契約の解除は難しいと締めくくられていました。
しかしながら、「眺望に関する説明義務違反を理由に売買契約の解除が認められた事例（福岡地裁平成18.2.2）」というものも見つけました。これによると、「全室オーシャンビューのリビングが自慢です」と販売用のパンフレットに書かれていた未完成マンションの販売で、電柱及び送電線が眺望に影響を与えることについての説明がなかったことが債務不履行にあたり、契約の解除が認められたようです。
重要事項説明で最低限、説明しないといけない事項は宅建業法の中に列挙されていますが、それに加えて、上記判例のように、条文の中には列挙されていない「判断に影響を及ぼすもの」も説明義務があるとされています。そして、判例となっているほとんどは（条文で列挙されている事項ではなく）「判断に影響を及ぼすもの」であり、その説明が無かった故、裁判で争われています。
今回、相談者様が契約を取り消されるか悩まれているのは、購入予定の物件がハザードマップの災害エリア内であるからのようですが、ハザードマップが重要事項説明に加えられたのは2020年のことですので、おそらくほとんど判例もないと思われます。法的にどのようなことができるかは、それに詳しい弁護士に相談された方がいいと思います。（一般に説明義務違反で解除するのはかなりハードルが高いようです。）
ちなみにですが、ハザードマップは行政の専門部署が作成されているもので、宅建業者が求められているものは災害の専門家ではないので、「説明」というよりは「注意喚起」のレベルかと思います。実際は誰でも手に入る市町村のHPのハザードマップを使って物件の場所を一緒に確認するような感じです。
