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重要事項説明書・賃貸契約書とマンションの実態が異なった場合

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カテゴリ:賃貸

重要事項説明 説明義務違反 損害賠償


★質問

今年入居した物件について、ペットを起因とする騒音問題を管理会社に相談したところ「重要事項説明書にペット可という条件があり、それを説明・承諾の上で入居してもらっているので私どもではトラブルの解決はできません。我慢出来ない場合は引っ越しして下さい。」と伝えられたのですが、

実際に私が所持している重要事項説明書・賃貸契約書には「鳥獣類の飼育を禁止する」と記載がありました。

 

ペットを飼育されている入居者の方がいるのは入居後すぐに分かったので、特にトラブルなどが無ければ良かったのですが、管理会社から契約書を盾に解決をしてもらえないということに困惑しています。

 

この場合、重要事項説明の内容と実態が相違しているということで仲介業者から仲介手数料・敷金の返金、もしくは引っ越す場合の費用補助などをしてもらうことは可能でしょうか。


★弊社のアンサー

 管理会社の重要事項説明書にはペット可とあり、相談者様の重要事項説明書と契約書には「鳥獣類の飼育を禁止する」と書いてあるとのことですが、通常、契約書や重要事項説明書は全く同じものを2通作成し、1通を賃借人に渡すはずなので、内容が不一致というのは、一般的にあり得ないと思われるのですが、それについて、管理会社はどういっているのでしょうか?

契約書や重要事項説明書は管理会社と仲介会社のどちらが作成するかは決まっておらず、両方管理会社が作成し、仲介会社に送られてくる場合や、特記事項等の取り決めだけの指示が管理会社から送られてきて仲介会社が作成する場合など、様々です。基本的に仲介会社が作成する場合は管理会社の指示通りの書類を作成します。もし、相談者様の書類が管理会社が作成したものなら、作成の責任は管理会社ということになります。 

しかし、重要事項説明は仲介会社が行いますので、仲介会社の全く責任がないというわけではありません。ただ、分譲マンションならペットの取り扱い等を定めた管理規約等があるので、その確認はできなくはないですが、賃貸マンションなら一般的に管理規約というものがないので、もし、仲介会社が書類を作成していたとしても管理会社の指示に従っていたなら、仲介会社の責任を問うのは難しいと思われますが、「ペット可」等がわかっていて誤記入したのなら、責任は仲介会社ということになるかと思います。

ただ、誤記入が直ちに賠償請求となるわけではなく、何らかの法的な責任を問う根拠・・・例えばそれが「契約の締結に重大な影響を及ぼした」と言えるなら、説明(告知)義務違反を問える可能性があると思われます。 今回、相談者様の事例はペットによる「騒音」とのことですが、騒音(環境的瑕疵)に関して告知義務違反を問うのは、何度も周辺とトラブルがあるような場合以外はかなり難しいようです。しかしながら、例えば、相談者様が猫アレルギーがあったりなどで、「ペット可の物件は絶対に困る」など仲介会社に伝えて確認をしてもらっていた上で、実際はペット可の物件だったなど(虚実告知)であれば、仲介会社の責任を問える可能性は出てくると思います。  いずれにしても賠償請求をする場合、法的な根拠が必要(相手方が認めない)となると思われますので、その場合は弁護士相談されるといいかと思います。


 

★質問者様のレス

ご回答誠にありがとうございます。相違の件について仲介業者に尋ねたところ、『弊社は基本的にどの物件であっても"鳥獣類の飼育を禁止する。"と最初に記載するようになっており、入居時に飼育することが判明している方に対してのみ「ただし、犬1匹に関しては飼育を可能とする。」などと但し書きを追記するんです。お客様の場合はペットを飼育されないということだったので現在の記載内容となっています。』と言われました。基本的に物件全体がペット可であれば、賃貸借契約書や重要事項説明書にその旨を記載するべきだと感じるのですが、こういった記載方法は問題ないのでしょうか。可能でしたら続けてご回答いただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。


★弊社のレス

なるほど、そういうことだったのですね。少し内容が複雑なので、これ(書類の記載方法)に関しては法的な問題については正確にはわからないので、個人的な見解ということでレスをつけさせていただきます。

 

基本的に「契約書」は「賃貸人」と「賃借人」の私人(個人)の契約であり、同じマンションであっても内容や条件(例えば家賃や礼金など)は各契約によって異なることがあります。また、重要事項説明はその契約にあたっての必要な説明であり、こちらも契約に基づいたものなので、契約次第で変わるものかと思われます。

 

一般的に他の部屋の契約では禁止されているものが、別の部屋では条件付きで認められる契約もあります。例えば、一般的な契約では入居者が入れ替わることは契約違反ですが、法人契約の場合、入居者が入れ替わることを前提に契約することもありえます。

そのような例外があるマンションであっても、わざわざ法人契約の例外を他の入居者に知らせることはありません。契約はあくまで契約者両者の契約だからです。

 

ペットの飼育に関しては一般的に賃貸人の許可が必要で、事前に写真や大きさ、種類などを提出させられます。ペット可の物件でも無許可の飼育は契約違反となります。そういう意味で、相談者様の書類に「鳥獣類の飼育を禁止する」と書かれていること自体は(相談者様とはペットを飼育しないという契約なので)個人的には問題ないように思います。(ただ、ペット可の書類を管理会社が作成した場合、多くは雛形で「ペット飼育の場合は事前に許可が必要」等の注意書きが書いてある場合が多いです。)

 

ペットの飼育はかなり大きなアドバンテージで、物件も全体的にはかなり少数です。それ故、物件探しの段階で「ペット可」の物件であれば目につくことも多いかと思います。もし、物件案内等に何の表記もなく、相談者様がペットに関しての質問をしていて仲介業者が虚実を伝達していたなら、その責任の追及はできる可能性はあると思います。しかしながら、相談者様がペット可であることを知っていたのであれば、仮に書類の表記の方法に問題があると判断されたとしても、責任の追及はできないと思われます。(法律は実態で判断するので、知っている場合は保護されないので)

 

以上は個人的な見解です。責任を追及するハードルは高いと思いますので、弁護士の無料相談等で専門家の意見も聞いてみられてはどうかと思います。



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