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管理会社として適したものであるのか否か

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カテゴリ:賃貸
★質問

こんにちは。はじめまして。
この度転勤による引っ越しのため、分譲マンションを賃貸物件として管理会社を決め、30万程のリフォームをし、問い合わせが全くないといった大家側の人間です。
管理会社とのやり取りを始めたのは、6月中旬頃で、クロスやトイレのCFばり、キッチンや洗面台、トイレやお風呂などの水まわりはきれいに修繕をしたものです。
7月中旬にリフォーム内容が決定し、7月下旬にリフォーム完了したものの、
大家側が伝えた修繕箇所が施されていなかったりと行き違いがあった経緯もあります。
管理会社に電話すると、担当者不在であることがほとんどで、すぐにかわられたことはなく、営業で外に出てるという理由で、いったん帰社されてもその時点で電話がかかることはなく、また外出されて最後に折り返しがかかることがあってまだいいほうです。
盆も過ぎてちらほら繁盛期へ近づいていく頃かと思われますが、問い合わせがゼロで、理由は家賃が高いからということです。
人口30万の地方中核都市で、主要駅から徒歩7分の位置で、不便性はないと感じます。
50平米の2LDK、4.5畳の和室があります。
大規模修繕も6年前に終わっており、日中管理人がいらっしゃり、清掃をされておりますので築35年ですがきれいに保っております。
SUUMO等に掲載される写真が、管理会社以外の不動産会社が写真掲載されるのですが明らかに我が家でない間取りや写真です。
これはどう対処すればよいでしょうか。
家賃は6.3万円です。駐車場が1.3万円です。
家賃を5.5万まで下げ、広告費を2ヶ月に設定した方がいいのでしょうか?
どうやら駅チカ物件なのでよその不動産会社が写真を撮りに来ない理由が客寄せに過ぎないからと管理会社から聞いております。
今後どのように対処していけばよろしいのでしょうか。
宜しくお願いいたします。


★弊社のアンサー

(株)プライスレスの瀧本と申します。
弊社は大阪の箕面市にある小さな会社ですので、相談者様とはエリアが異なり、多少の違いはあると思われますが、ご参考までにと思い、レスをつけさせていただきました。
① 管理会社に関して
自分が業者として物件についての問い合わせを入れた時になかなか担当が捕まらず、また、レスもなかなかいただけないようなことはこちらでも時々あります。もちろんそれが、会社の規模や方針、レベルなど会社自体の問題ということもあるとは思いますが、それ以上に担当者(営業マン)によっても大きく変わるように思います。ですので、管理会社に実情を伝え、相談されてみてはどうでしょうか。
② 物件の写真掲載に関して
物件の広告を掲載する場合、掲載する会社は必ず、元付会社(管理会社)に掲載の許可をもらっています。「明らかに物件以外の写真が載っている」という問題のことですが、これはかなり事情は複雑です。
実情をいえば、一般的に各社が契約しているサイト等に物件写真を掲載する度に1つ1つの物件を毎回撮りにいくことはまずありえないと思います。賃貸マンションで広さや間取り、部屋のつくりが同じなら、1度写真を撮るだけで、その写真を別の部屋の写真としても使いまわすことになる場合が多いと思います。リフォームされて多少設備が変わることもありますが、部屋の間取りが変わるなど、大きな変化がなければ撮り直しはしないことが多いと思います。
現状を修正するには間違った写真を掲載している会社1つ1つに連絡をいれ、掲載をやめるか、修正するように伝えるしかないように思います。
一般に分譲マンションの賃貸出しの物件は、写真の使いまわしができず、効率が非常に悪いので、写真を撮りに行く会社は賃貸マンションと比べるとずっと少ないです。
③ 広告費に関して
客付け業者は広告費が多いと案内を頑張ってくれるので、元付(管理会社)だけでなく、客付け業者にも十分広告費を出してあげれば、明らかに反応は増えると思います。
④ 家賃に関して
弊社はエリアが違うので、適正家賃はわからないですが、ネット等で、近辺の家賃相場を見たりすれば、客観的にも判断しやすいと思います。

管理会社とは、今後もずっと関わっていくことになるので、できるだけ不満は早く解消できるといいですね。



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