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貸主変更

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カテゴリ:賃貸
◆質問
賃貸マンションに住んで10年ほどになります
地元の不動産を通して賃貸契約をしました
何事も問題もなく住んでいましたが、4年前位に水漏れとのことで下の部屋からの話で、管理会社から連絡がきました
すぐに不動産に電話をしましたが、貸し主と連絡がつかない、何度確認しても連絡がつかないとのことでずっと洗面台は使えず(その間なにも対応してもらえないので、とりあえず下の階の方には迷惑代としてお詫びに相当な菓子折りを持ちお詫びしました。自腹で)
半年程かかったと思いますが、やっとマンションの管理会社?の手配の業者様に直していただきましたが、明らかに老朽化とのことで、本来なら洗面台から交換な案件だと聞きました
ですが、配管だけとのオーダーだったようで、いまだに洗面台の棚は開かない、、等の不具合はあります
その間ですが、こちらももちろん悪いのでしょうが、あまりにもずさんな対応に腹立たしくなり、家賃の振り込みを滞りました
その後突然、貸し主が変わったとの旨を電話で告げられ、言われたとおりに現在振り込んでいますが、この度届いた書面で知ったのですが、初めて聞く貸し主と私は契約していたようで??(変更した管理会社の名前はわかります、そこに賃料を振り込んでいるので。それも電話のみの話なので初めは疑いましたが)
その書面によると、ザッと言うとこれから賃上げするから不服なら出ていけという内容でした
検索をかけてみたのですが、まず貸し主が変わる場合、もちろんこちらにも承諾なりありますよね?
水漏れのときに対応が半年も遅れたのは、真か嘘か不明ですが、元々の家主が亡くなって息子への手続きが遅れたとか違うとか?と聞きました
だとしてもそれはそちらの手続きや不備であって、こちらが不利を被ることとは別だと思います
築30年越えのマンションなので、その他配管やらエアコンやらも色々ありますが、こちらはそれは考慮して文句も言わず住んでいるつもりです
なので突然の書面に驚きなのですが、これは不動産的にどういうことなのでしょうか?

別質問になりますが、約10年住んでいれば壁紙畳等、経年劣化ですよね?


◆弊社のアンサー
貸主が変更することは時々あることです。主に売買等で貸主が変わる場合と、競売によって貸主が変わる場合とで、ケースによって、法的な扱いが変わってきます。なお、いずれの場合も借主の承諾は法的には不要で、一般的には通知がされるだけです。
① 売買等で貸主が変わる場合
賃貸マンションは不動産投資の主な対象ですので、入居者さんがいる状態でそのまま売買されることはよくあります。(というより入居者ゼロで売買する方がまれです。)
この場合、入居中の賃借人と新たな賃貸人との賃貸借契約は自動的に全て前賃貸人と結んでいたものが承継されます。(例えば、敷金は新賃貸人から退去時に返してもらえます)一言で言えば、「賃貸人の名義が変わっただけ」で、特別に契約を結びなおす必要もありません。家賃が振り込みの場合、振り込み先も当然変わりますので、賃貸人が変わった通知は必ずきますが、それ以外のお互いの債権・債務は影響を受けません。
今回は家賃の値上げを伝えられているようですが、これも通常の家賃値上げ(値下げ)交渉と全く同じ扱いになります。
② 競売で持ち主が変わった場合
多くの大家さんはローンを組んで物件を購入していますので、銀行等の抵当権がつけられていることが多いです。それ故、ローンの支払いが滞ると銀行から強制的に物件を売られてしまいます。ややこしいのですが、賃貸借契約を結んだ時期と抵当権がつけられた時期によって、法的な扱いが変わります。(契約をする前に仲介業者から重要事項説明を受けていると思うのですが、それを見れば抵当権がついているかどうかわかります)
(1)元々抵当権がついている物件だった場合
6ケ月間の明け渡し猶予がありますが、原則、出ていく必要があります。前賃貸人との契約は新賃貸人に引き継がれませんので、住み続ける場合は、新賃貸人と新たな条件で新しく契約を結ぶ必要があります。
(2)賃貸借契約後、抵当権がつけられていた場合
①の場合と同様に前賃貸人との契約が新賃貸人に承継されます。

古い物件でもしっかりと対応してくれる賃貸人も多い一方で、ほとんどお金をかけてくれない賃貸人もいます。管理状況に問題を感じられた場合、その後も続くこともあるので、検討も必要かもしれないですね。

 退去時のクロス等の修復に関しては「原状回復 ガイドライン」で、詳細が確認できますので、ご参照下さい。

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