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賃貸契約の成立とキャンセルについて

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カテゴリ:賃貸

賃貸のキャンセル 契約の成立



書き直ししました


あまりにも賃貸のキャンセルについての相談が多いので、書き直ししました。

具体的な事例、相談は「質問・相談」のところにまとめて掲載しています。


 

賃貸物件の契約のトラブルは、申し込み後の「キャンセル」と退去時の「原状回復」が圧倒的に多いです。

 

今回は「キャンセル」について、いつまでならキャンセルできるのか、トラブルにならないためにも正しい知識を知っておいてください。

なお、このキャンセルについては、不動産相談コーナーに問い合わせも多く、また、他社様の書かれている回答の中にも誤解を招く表現が多く見られたので、弊社所属の宅建協会大阪に問い合わせの上、弁護士の法律相談にも出向き、確認しております。


 

●賃貸のキャンセルはいつまでできるのか


 前提として、もちろんお金を負担することなく、申し込み後のキャンセルがいつまでならできるのか、ということです。

 

「契約が成立する前」ならキャンセルはできます。

→仮にいかなる名目でお金を支払っていても全て返金されます。

 



●「契約が成立」するのはいつ?


 ということになりますよね。

 

民法522条に「契約の成立」の条文があります。

 

契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示(以下「申込み」という。)に対して相手方が承諾をしたときに成立する。」(民法522条1項)

「契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。」(民法5222)

 

見てわかる通り、「申込」と「承諾」という双方の「意思表示」があれば、契約は成立します。また、契約書などの書面で交わす必要はありません。

例えば、日々、お店で買い物をするのも「売買契約」です。買い物でわざわざ書面にしたりはしないですよね。法律的には「双方の合意」があれば、契約は成立します。(諾成契約)


勘違いが多いのは「契約書に記名捺印をすることが契約」だと思い込んでいる人が多いのですが実は法律的にはそうではありません。仲介をしている宅建業者は契約締結後、すみやかに書面を交付しなければならない(宅建業法)ので「契約=契約書に署名捺印」と勘違いしている人が多いだけですが、法的にはそうではありません。この民法522条を文字通り読めば、申し込みをして、賃貸人(大家さん)が承諾をしてくれた段階で、「契約が成立」している可能性があります。


可能性がある、という表記したのは、実際にキャンセルが問題になり、トラブルになったときは、契約が成立しているかどうかは裁判で決める(=司法判断)になるからです。

実際にどの段階で契約が成立しているか、つまりは「契約当事者が契約内容についてどの段階で双方の合意があったか」は、事案11つで異なるため、「契約書に記名捺印」といった形式的な判断基準はありません。ですので、申し込み後、大家さんから「承諾」の連絡が来た段階で、「契約が成立」となり、その後、キャンセルしても認められず、費用を請求される「可能性」があります。


不動産相談でもキャンセルについての質問は多いので、確認のため、今年の8月に弊社所属の宅建協会大阪本部に問い合わせを入れたい上、弁護士相談に確認に行きました。その時の当番弁護士の話では「初期費用を支払った時点で合意があった(=契約が成立)と考えられる可能性が高いのではないか」ということでした。(もちろん、契約の成立についての明確な線引きがあるわけではなく、事例により、司法判断も異なると思われます。)



※大阪府によると契約に関しては「一般的には家主が仲介(媒介)業者に承諾の意思表示をした時点で契約は成立すると考えられます。」とのことです。

//www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/chotto_chintai/chui.html#48




宅建業法35条重要事項説明と契約の成立


宅建業法35には「契約が成立するまでの間」に重要事項説明をしなければならないことが定められています。それ故、「重要事項説明」が行われていないことを理由に、「契約が成立していない」と主張できるか(=契約をキャンセルできるか)、という問題が考えられます。


この宅建業法が規制する対象は宅建免許を持つ、宅建業者であり、売買の場合は「仲介業者」はもちろんのこと、「売主」が宅建業者であれば、売主も規制の対象となるのですが、賃貸の場合、「仲介業者」は規制の対象ですが、「賃貸人」は宅建業者であっても規制の対象からわざわざ外されています。


このことから、重要事項説明の前であれば、少なくとも仲介業者に対して「契約の成立」の前、であると主張し、仲介手数料の支払いを拒絶することは、この宅建業法35条を根拠に主張できると思われます。

問題は賃貸人に対してできるか否か、ということなのですが、先述の通り、賃貸人は業法の規制対象となっていません。それ故、宅建業法35条を理由に「契約の成立前であること」を賃貸人に対して主張できるかどうかは不明です。(争いとなれば司法判断になるかと思われます。) 以上のことより、「契約の成立」を理由に賃貸人から代金の請求をされてしまう可能性は否定できません。


ただし、実際に主張されたとしても、支払いを拒否すれば、賃貸人がそれ以上・・・つまりは訴訟など法的な措置に出るかと言えば、コスト倒れになるので、実質的には賃貸人の泣き寝入りになることが多いかもしれません。

しかしながら、何らかの事情ですでに代金を支払ってしまっているのであれば、契約の成立を理由に返金の請求を拒否される可能性は十分にあります。そうなると今度は請求側がコストをかけて請求することになります。


 

 

●契約が成立するとどうなるのか?


契約が成立すると、それに伴って、様々な効果が発生します。仲介業者に対しては仲介手数料の支払いが発生しますし、契約は法的な拘束力をもちますので、契約の内容に従って、代金も支払う必要があります。契約が成立後、どうしても入居できなくなった場合は入居前であっても、入居して退去する時と同様、契約書の「解約」の手続きにしたがった代金の精算をする必要がありますので、短期違約金などの定めがあれば、請求される可能性もあります。

以上は法律上の話で、実際、キャンセルした場合の対応は賃貸人により様々です。事情によっては賃貸人が大きく減額(もしくは免除)してくれることもあると思います。

 

 

●キャンセル時に絶対にしてはいけないこと


キャンセルをお願いするときに、万一、トラブルになっても相手からの連絡を無視するなど、強硬的な手段は絶対にとらないようにしましょう。最近はSNSでブロックするのと同じ感覚で、都合が悪くなった相手に対して、同様の対応をする人が増えているようですが、それでは法的には何の解決にもなりません。

大家(賃貸人)側は申し込みがあれば、その後、他の申し込みを断り、書類の準備を始めます。キャンセルの連絡がいくまでの間、当然、部屋は申込者のためにとっておいてくれているわけですし、キャンセルをされれば、また、その後、広告を出し、募集のし直しからすべてやり直しをさせられるわけです。一般的に1つの部屋の募集をするのに費用は家賃で言えば、数か月分はかかるのですが、キャンセルによりさらなる金銭的な負担を大家さんに強いることになります。


法的には先に挙げた民法522条の通り、承諾の連絡が来た段階で、「契約は成立」すると判断される可能性があり、その後の自己都合による一方的なキャンセルは損害賠償の請求事由にもなり得る行為です。

実際のところは初期費用等の代金を支払う前にキャンセルをしたのであれば、その後、契約の成立を理由に代金請求される可能性はほとんどありません。なぜなら、代金請求をしても拒絶されてしまえば、法的措置、つまりは訴訟を起こすしかなく、仮に勝訴しても弁護士等の裁判費用を考えれば、コスト倒れになってしまうからです。また、被告にお金がなければそもそも勝訴しても実際に取れません。

こういった実態をいいことに、平気でキャンセルをしてしまう人もいるようですし、また、サイトの不動産相談のレスには、「契約書に記名捺印する前ならいつでもキャンセルできる」や「(初期費用を支払っていた場合でも)キャンセルをしたら、お金は原則、全額返金される」といったそれが法的に認められた権利であるかのような書き込みも見られます。これは弁護士相談をすればすぐにわかりますが、法的には何の根拠もない話で、実際、どうなるかは賃貸人次第です。

わかりやすい話で言うと、不貞行為を配偶者にされた場合、「何もしない」「慰謝料の請求」「離婚裁判」など、対応は様々でしょう。相手に支払うお金がないのがわかっていれば、当然、裁判などしませんし、実体として言えば、ほとんどの場合は、被害者は「泣き寝入り」するのではないでしょうか。

賃貸のキャンセルでは不貞行為の場合と比べても、請求する金額がそもそもずっと少ないわけですから、請求する側が事実上、ほぼ100%は泣き寝入りすることになるかと思われます。ただ、すでに初期費用を支払っている場合、(返金)請求するのは賃借人ですので、もし、大家さんが契約の成立を理由に返金を拒否すれば、賃借人がコストをかけて訴訟することになります。

以上のことからも、代金支払いの前のキャンセルであれば、契約の成立を理由に実際に代金請求をされることはそう多くはないと思われます。ただ、だからといって、キャンセルをしたから支払わないのが当たり前だ、という姿勢を見せたり、不誠実な態度で相手を怒らせるような姿勢で対応するのは、絶対にやめた方がいいです。それは通常なら裁判にならないような事案でも、感情がこじれてしまえば、金銭的な損得は関係なく、訴えられれてしまうかもしれないからです。これは賃貸のキャンセルの場合のみならず、どんな場合でも同じかと思います。

また、連絡を無視したり、着信拒否などをして、強硬的に逃げ切っても、それは法的な意味での解決ではありません。(時効が来るまでは)少なからず、相手方に訴えられてしまう可能性は残ります。遺恨を残すのはおすすめできません。

 

 

●キャンセルするときはどうしたらいいのか?


 まず、契約の成立後の一方的な契約の解除は損害賠償の請求事由であることは、頭の中に置いておいてください。

 申し込み後、どうしてもキャンセルしないといけない場合は、どの段階であっても、できるだけ早く連絡し、誠心誠意、事情を説明し、賃貸人に何とか「承諾」してもらうようにしましょう。申し込みがあれば、通常、申し込まれた物件は「部屋止め」になり、それ以降に申し込みがあっても全て断ることになります。連絡が遅れれば、それだけ他の申込を断る期間も長くなってしまいますし、再度、広告や募集をかける時期も遅れ、空室期間もその分延び、より多くの損害を賃貸人に背負わせることになります。一般に申し込み後、キャンセルされると、賃貸人は家賃数か月分の損失がでる、ということは忘れないでください。

 そして、事情を説明して、賃貸人にキャンセルを「承諾」してもらいましょう。相手方が了承して合意してもらえれば、法的にも解決(=合意解除)ということになります。賃貸人としては少なくともそれなりに損失がでるので無条件だと納得しにくいでしょうから、場合によってはある程度、妥協できる金額を提示して、気持ちよく合意してもらえれば、その後、法的に請求されるリスクもなくなります。

 

 もし、契約が成立し、入居や引っ越しの準備をしていて入居前に一方的に自己都合で断られたら、どう思うでしょう? それは賃貸人も同じだという意識でいれば、不要なトラブルには発展しないと思います。

 



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