マンションは築１０年、RC5階建、2LDK、家賃は15万、ペット飼育可能物件。
小型犬を飼っていたことから、犬のゲージ付近一部に1平米ほどクロス剥がれあります。
あとは、リビングのフローリングCFの1平米ほど傷があります。あと、寝室ドアが1平米ほど破損あります。
敷金は25万円支払っており、この金額でおつりが来たら良い方かなと思っていましたが
本物件ノ重説の特約欄に、
特約として、クロスなど一部破損の際も全面の貼り替えをする（破損箇所のみの原状回復は認めない）と記載してありました。
もちろん、特約欄に署名、捺印はしていません。国土交通省のガイドラインや過去の判例からも原状回復は破損箇所のみとありました。
月末に退去立ち合いがありますが、不合理な請求などされないようにどうすれば良いかアドバイスお願いします。
管理会社の言う通り、部分箇所だけでなく、床や壁一面を原状回復しなければいけないのでしょうか？
払わなければならない場合、払わなくて良い場合の具体的な法的根拠なども知識として教えて頂きたいです。
宜しくお願いします。
相談者様の書かれている「原状回復は破損箇所のみ」というのは、特約等の定めがない場合の通常の原状回復の場合であって、本件のように特約を定めること自体は契約自由の原則で問題はありません。とはいえ、消費者契約法等で、消費者の利益を一方的に害するものは無効とされているのも事実です。
それゆえ、実際にその両方のバランスがどの辺りでとられているかは判例や国のガイドラインで確認することになるのですが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改定版）によると、原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約は下のような3つの要件（※1最高裁判例？）を満たす必要があると述べられています。
相談者様の特約の原状回復に関する規定を全て見たわけではないので詳細はわかりませんが、一部破損の場合にその一面（全面ではない）を借主の負担とすることはガイドラインでも認めています。（詳細は下にガイドラインのURLを貼っていますので確認下さい。Q７）ただ、負担額がいくらになるか不明確の場合、特約が無効とされる判例はあるようなのでそれを主張することはできるかもしれません。
ただ、上でも少し書きましたが、特約は内容や書き方によっては無効となる場合があることは書類の作成者なら、知っていると思われますので、一般的に特約を定める時は、ガイドラインや判例で問題ないように注意して文言を書くと思います。とりわけ大きな会社なら、契約書等は法務でチェックしていると思いますので、特約が明らかに無効になるような表記はしないように思います。今回の相談者様のケースもガイドラインで言えば、「㎡単位が望ましいとしつつ、あわせて、やむをえない場合は毀損箇所を含む一面分の張替え費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられる」となっていますので、ここでいう「やむをえない場合」にあたるかどうか、（賃借人の負担とするかどうか）は、ガイドラインでも不明瞭ゆえに判断が難しいと思われます。
今回、毀損の責任が相談者様にあるのが明らかな以上、賃貸人は特約通りの修復費用を求めてくると思われますし、ガイドラインでも容認されている範囲でもあると思われますので、部分修正だけで済ますのはかなり厳しいのではないかと思います。マンションなどの賃貸はテナントの場合と違い、原状回復の金額がそこまで高いわけではないので、裁判にするメリットは双方になく、過去にもそう多くの判例がないのではないかとも思います。事前に管理会社に伝えた上で、着地点を相談されるのがいいのではないかと思います。
相談者様にとって、お役に立てない情報ですみません。加えて、他の方が書かれている参考になるコラムのURLも貼っておきます。こちらには上の3つの条件以外にも4つの判断基準が書かれています。判断基準の出典元が書かれていなかったのですが、もしよければ確認して参考にしていただければと思います。こちらは特約を定める側の注意点もあり、かなり詳しく書かれております。
//chintaidx.com/media/2022012701_01/
※1ガイドラインより抜粋 3つの要件
（１）特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
（２）賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
（３）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
//www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
以上、相談者様の参考になれば幸いです。
