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家の売却時の告知義務について

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カテゴリ:売買
◆質問
戸建てに住んでいます。昨年秋に初めてこうもりが天井裏に2-3匹入ったため、自分で掃除し追い出しを行いましたが、今年の春に再度侵入したため、業者に追いだし、および侵入防止対策をしてもらいました。その後、こうもりの侵入もなく、飛来も殆ど無い状況です。
お聞きしたいのは、
今後家を売却する場合、こうもりが侵入した事、防止工事をしたことを、買主に告知する義務があるのか?
専属契約する不動産会社に知らせる義務があるのか?
また、こうもりが侵入した事で家の価値が下がるのか?という事です。
天井裏に2-3匹が短期の侵入だったので家の損傷はなく、ふんの掃除や消毒も行っています。

◆弊社のアンサー
こうもりの侵入とは違いますが、いわゆる「人の死」に関するガイドラインが令和3年10月に出されましたが、それまでの基準は判例を見ても曖昧だったように思います。この「人の死」に関するガイドラインは検索すればでてきますので確認していただければと思うのですが、仲介の不動産屋に課された責任は、簡単に言えば、「告知書等で記載を求めれば調査を果たしたものとする」とのことでした。
また、それと同時に「自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットで調査を行ったりするなど、自発的な調査を行う義務はない」とし、併せて「売主には故意に告げなかった場合、民事上の責任を問われる可能性があることをあらかじめ伝えることが望ましい」とのことです。
売り物件について、仲介業者は売り主が言わなければわからないことは多く、責任の範囲は今回のガイドラインでかなり明確になったと私自身は感じています。
死に関しての告知義務でさえ、このように業者の調査義務は強くありません。(告知しなかった場合、後々トラブルになれば、売主様に責任がいくのではないかと個人的には思います)
家の売却に関して言うと、値交渉は大阪ではよく入ります。それも特に物件に瑕疵がなくても、買主が交渉することはよくあります。
あくまでも査定は査定であって、実際の売買金額は最終的には合意したラインになりますので、こうもりの侵入をどの程度、嫌がるかという(値下げの要素とする)のは、買主さん次第ではないでしょうか?
あとあと、面倒なことになる種を残すよりはわかっていることを伝えておいた方がすっきりするのでいいと自分は思います。現時点で気にされている、ということは言わなければ、売却後もずっと気になるのではないでしょうか?

※人の死で告知義務がない場合
 自然死や日常生活の中での死など。詳細はガイドラインで確認して下さい。

法的な義務はあるのか?
→特に住居として不具合がなければ、(いわゆる心理的な瑕疵にすぎないのであれば)、「人の死」でも告知義務にあたらない場合もあるので、おそらく義務はない。ただし、民事的な責任を問われる可能性が残る、ということになると自分は思います。


◆質問者様の追加質問
心理的な瑕疵については、知りませんでした。ご指摘ありがとうございます。
ガイドラインなどみると、こうもりが侵入したことがある(特に今回のような軽度のレベル)というのは、心理的な瑕疵のレベルになるとは思わなかったのですが、どうでしょうか?特に今回のような軽度の侵入でなるなら、ネズミが今はいないが過去にでたことがある、ゴキブリがたまに出るというのも心理的な瑕疵になるのでしょうか。
あと、民事的な責任を問われる可能性というのは、どういう内容になりますでしょうか?建物に損傷もなく、すでに対策も施工しており賠償責任が発生する部分もないと思うのですが。
宜しくお願いします。

◆弊社のアンサー
説明が下手で申し訳ありません。こうもりの侵入等がただちに「心理的な瑕疵」にあたるわけではなく、売主様の物件は特に住居としての機能が問題なさそうなので、評価をさげる要素が「人の死」のように精神的に苦痛を感じるような場合と考えるならば・・・という話です。ただ、こういったことの基準は過去の判例等でも地域性や状況など、様々な条件で判決が異なっているので、明確な判断基準はありません。最初の質問で「価値が下がるか」とありましたが、建物自体の問題ではなく、心理的な問題かと思い、その事例の一つとして、「人の死」の告知義務についてお伝えしたまでです。
 ごきぶりの例を書かれていますが、程度、頻度、その他、様々な状況で判断されるものだと思われますので、裁判にならないとわからないと思われます。もっとも書かれているようにゴキブリがたまに出る、くらいが心理的瑕疵になるとは思いませんが。
 
 民事的な責任というのはそのまんまです。買主がどのような対応をするのかわかりませんが、例えば、何かアレルギーがあり、もう住めないとなった時に、最悪、訴訟といったトラブルという想定です。告知しておけば少なくともそのことでトラブルになる可能性はほぼなくなりますが、告知せず、黙っていれば、そういった可能性を残すことになります。
 というのも、告知をしっかりとしておけば、こうもりの侵入があったという事情も「込み」で売買金額も決定し、納得の上、契約することになりますが、なければ、買主は知らなかった事情なので、どういったリアクションをとるかは買主次第になると思います。自分が仲介や売主をするなら、告知義務の有無にかかわらず、告知し、場合によっては重要説明の中にも文言をいれ、後で問題にならないようにします。売主様の建物の築年数や状況はわかりませんが、日本の中古家屋は総じて、安く見積もられがちです。こうもりの侵入経歴がそこまで売却値段に大きく影響するかはわかりませんが、値段交渉が入ることを前提に売値を決め、告知の上で売りに出されるのがよいのではないかと自分は思います。あまりに低い金額を提示する買主は断ればいいだけですから





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